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          1. 云南超圖地理信息有限公司

            超圖地信不動產登記代理技術方案

            發布時間:2018-10-10 11:32:36  |  閱讀次數:1335  |  文章來源:原創

            超圖地信不動產登記代理技術方案

            不動產登記代理技術方案


                   引言

            不動產登記是中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度,是指經權利人或利害關系人申請,由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。 作為物權公示手段,不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

            不動產登記暫行條例》于201531落地實施。

                   不動產登記的意義

            市場經濟本質是產權經濟,不動產統一登記制度就是不動產物權的確認和保護制度,明晰不動產物權是市場經濟的前提和基礎。建立和實施不動產統一登記制度,有利于保護不動產權利人合法財產權。通過不動產統一登記,將進一步提高登記質量,避免產權交叉或沖突,保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認,以不動產登記較強的公示力和公信力為基礎,有效保護權利人合法的不動產財產權。
               
            不動產統一登記有利于保障不動產交易安全。不動產統一登記,將促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠,根據準確有效的信息來進行不動產交易,保障交易安全,為建立健全社會征信體系創造條件。不動產統一登記有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。不動產統一登記,將最大限度地整合資源,減少政府行政成本,進一步厘清政府與市場關系,完善政府運行機制,發揮市場的積極作用。

            主要技術依據

             1)  《中華人民共和國行政區劃代碼》(GB/T 2260

                2) 《國民經濟行業分類與代碼》(GB/T 4754

                3) 《 基礎地理信息要素分類與代碼》(GB/T 13923

                4) 《房產測量規范》(GB/T 17986

                5) 《城市測量規范》(CJJ  8-99

                6) 《土地利用現狀分類》(GB/T 21010

                7) 《城鎮地籍數據庫標準》(TD/T 1015

                8) 《房屋代碼編碼標準》(JGJ/T 246

                9) 《房地產登記技術規程》(JGJ 278

            10)《云南省不動產登記數據庫標準(試行)》

            11)《不動產權籍調查技術方案(試行)》(國土資源部2015.03

            12)《云南省地籍調查實施細則》(云南省國土資源廳  2008 1 月)

            13)《云南省第二次全國土地調查實施細則》(云南省國土資源廳  2007 12 月)

            14)《不動產登記數據整合建庫技術規范(試行)》(國土資源部2015.08

            15)《不動產單元設定與代碼編制規則(試行)》(國土資源部2015.03

            16)《中華人民共和國物權法》

            17)《自然資源統一確權登記辦法(試行)》(國土資發(2016192號)

            18)《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔201525號)

            不動產登記的一般流程

            不動產登記按照準備工作、權屬調查、不動產測量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。

            (一)準備工作

            根據授權委托的不動產權籍調查任務,調查機構應做好收集、整理和分析所調查的不動產登記、抵押、查封、權屬來源、交易、控制點坐標、界址點坐標等相關資料(包括圖件、表格、數據和文件等),制定調查方案,發放指界通知書,計算測量放樣數據等工作。

            不動產登記和管理的資料分散于不同部門的,調查機構應攜帶不動產權籍調查資料協助查詢單,到國土、房產、林業、農業、海洋、水務、規劃、檔案等部門的檔案室或在數據庫中查詢、核對并獲取被調查對象的檔案資料和數據,并要求出具證明或在資料復印件上加蓋檔案資料專用章。

            (二)權籍調查

            權屬調查應由縣級以上人民政府不動產登記機構組織完成。權屬調查工作的主要內容包括核實和調查不動產權屬和界址狀況、繪制不動產單元草圖、填寫不動產權籍調查表(見附錄C)等。對界址線有爭議、界標發生變化和新設界標等情況,宜現場記錄并拍攝照片。

            1. 核實確認不動產的現狀

            根據申請調查的材料和檔案資料查詢結果,核實確認不動產的權屬現狀,確認其界址是否發生變化,然后確定權屬調查的具體方法。界址是否發生變化的具體情形如下:

            1)新設界址和界址發生變化的情形有:①征收或征用土地;②城鎮改造拆遷;③劃撥、出讓、轉讓國有土地使用權或海域使用權;④權屬界址調整后的宗地或宗海,土地整理后的宗地重劃;⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而發生的變化等;⑥由于各種原因引起的宗地或宗海分割和合并。

            2)界址不發生變化的情形有:①轉移、抵押、繼承、交換、收回土地使用權或海域使用權;②違法不動產經處理后的變更;③宗地或宗海內地物地貌的改變;如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴建、修繕等;④精確測量界址點的坐標和不動產單元的面積;⑤權利人名稱、不動產位置名稱、不動產用途等的變更;⑥不動產所屬行政管理區的區劃變動,即縣市區、街道、街坊、鄉鎮等邊界和名稱的變動;⑦權利取得方式、權利性質或權利類型發生變化。

            2. 新設界址與界址發生變化的不動產權屬調查

            根據不動產現狀確認的結果,針對新設界址與界址發生變化的情形,依不動產的類型,其權屬調查方法為:

            1)房屋的權屬調查方法按照《房產測量規范》(GB/T 17986.1)執行,并填寫新的不動產權籍調查表。

            2)耕地的權屬調查方法按照《農村土地承包經營權調查規程》(NY/T 2537)執行,并填寫新的不動產權籍調查表。

            3)海域的權屬調查方法按照《海籍調查規范》(HY/T 124)執行,并填寫新的不動產權籍調查表。

            4)其他土地的權屬調查方法按照《地籍調查規程》(TD/ T1001)執行,并填寫新的不動產權籍調查表。

            3. 界址未變化的不動產權屬調查

            根據不動產現狀確認的結果,針對界址未發生變化的情形,首先確定是否需要進行實地核實調查,然后按照下列方法開展權屬調查:

            1)如不需要到實地核實調查,則在復印后的原不動產權籍調查表內變更部分加蓋變更字樣印章,并填寫新的不動產權籍調查表,不重新繪制草圖。

            2)如需要到實地調查,則經實地核實調查后,依不同情形,其處理的方法如下:

            a. 發現不動產權屬狀況與相關資料完全一致的,按(1)的規定處理。

            b. 發現不動產權屬狀況與相關資料不一致的,應在原不動產權籍調查表上用紅線劃去錯誤內容,標注正確內容,并填寫新的不動產權籍調查表。

            c. 發現原界址邊長或房屋邊長數據錯誤的,應在原草圖的復制件上用紅線劃去錯誤數據,標注檢測數據,重新繪制草圖,并填寫新的不動產權籍調查表。

            (三)不動產測量

            不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地(海)圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。

            1. 控制測量

            對土地及其房屋等定著物,控制測量的技術、方法和精度指標按照《地籍調查規程》(TD/T1001)執行。對海域及其房屋等定著物,控制測量技術、方法和精度指標按照《海籍調查規范》(HY/T 124)執行。

            過渡期間,在同一縣級行政區域內,宜采用地籍圖的坐標系統和投影方法,并適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。

            2. 界址測量

            1)應基于不動產類型、保障不動產權利人切身利益、不動產管理的需要等條件選擇界址測量的精度。對同一權籍要素,如果技術標準之間的精度要求不一致,宜以精度要求高的規定為準。

            2)依不同的界址點精度要求選擇不同的界址點測量方法。具體的測量方法和程序按照各行業現行技術標準執行。

            3. 宗地圖、宗海圖和房產分戶圖的測制

            不動產權籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產單元圖等,其中不動產單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產分戶圖(房產平面圖)等。

            1)宗地圖的測制。以已有各種地籍圖為工作底圖測繪宗地內部及其周圍變化的不動產權籍空間要素和地物地貌要素,并編制宗地圖。測繪方法按照《地籍調查規程》(TD/T1001)執行,宗地圖的內容按照本方案附錄D執行。

            2)宗海圖的測制。以已有海籍圖為工作底圖測繪宗海內部及其周圍變化的不動產權籍空間要素和地物地貌要素,并編制宗海圖。測繪方法和內容按照《海籍調查規范》(HY/T 124)執行。

            3)房產分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖(分宗房產圖)等為工作底圖繪制房產分戶圖。房產分戶圖的編制要求和內容參照《房產測量規范》(GB/T17986.17.3的規定,按照附錄D的要求執行。

            4. 面積計算

            1)宗地或宗海面積計算。根據實際情況可采用解析法或圖解法計算宗地或宗海的面積。應基于不動產類型、保障不動產權利人切身利益、不動產管理的需要等條件做出合適的選擇。宗地面積變更按照《地籍調查規程》(TD/ T1001)執行,宗海面積變更按照《海籍調查規范》(HY/T 124)執行。

            2)房屋面積測算。房屋面積測算方法按照《房產測量規范》(GB/T 17986.1)執行。

            5. 不動產測量報告的撰寫

            不動產測量報告主要反映技術標準執行、技術方法、程序、測量成果、成果質量和主要問題的處理等情況,是長期保存的重要技術檔案。不動產測量報告格式及編寫要求按照附錄E執行。

            (四)成果審查與入庫

            不動產權籍調查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。包括不動產權籍調查授權委托書、權源資料、不動產權籍調查表、界址點坐標成果表、不動產測量報告、宗地圖、宗海圖、房產分戶圖等。

            1. 不動產權籍調查成果應由不動產登記機構或授權機構審查。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經相關行政職能部門和授權機構確認的且符合登記要求的成果,可繼續沿用。

            2. 審查的內容有六個方面:一是調查程序是否規范,即權屬調查、測量、成果審查、整理歸檔等是否按照本方案及相關技術標準實施;二是調查成果是否完整,即測繪資料、權屬資料、圖件和表格資料等是否齊全;三是調查成果是否有效,包含調查機構是否具有相應資質、從事調查工作的人員是否具有相應資格、調查成果是否經過自檢等;四是調查成果格式是否符合規定要求;五是調查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內在聯系;六是宗地圖、宗海圖和分戶房產圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。

            3. 審查的方法。主要采用室內外復核的方法審查不動產權籍調查成果。

            1)應充分利用已有數據庫、信息系統、辦文系統、電子政務系統審查調查成果。

            2)應將調查機構提供的宗地圖、宗海圖和房產分戶圖的電子數據導入已有的權籍空間數據庫,查看其與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。

            3)對權籍空間要素,如果室內無法判定其是否正確時,可到實地查看。

            4)對調查成果存在的問題,應責成調查機構修改完善,直至成果合格為止。

            4.成果入庫和地(海)籍圖更新。成果通過審查后,審查部門或單位應將審查后的成果提交給不動產權籍調查數據庫和成果管理機構,在完成不動產登記后,更新相關數據庫和不動產登記數據庫。

            (五)成果的整理與歸檔

            不動產權籍調查工作結束后,應該對成果進行整理和歸檔。

            1. 不動產權籍調查成果經相關部門審查確認后,調查機構應以宗地、宗海為單位,按照統一的不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖等成果樣式,形成不動產單元調查成果,提交紙質成果和相應的電子數據。

                 2. 不動產權籍調查成果應按照統一的規格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。

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